Colmenarejo Mejor

Los 68.000€ perdidos por el pueblo por diferencia entre el valor de referencia usado por los Servicios Técnicos municipales y el valor mercado, según Instituto de Valoraciones, se suman a los varios millones de euros perdidos por recalificar suelo privado, en lugar de ofrecer suelo público, en lo que pasará a la historia como la peor gestionada y más lamentable operación de urbanismo no ya en Colmenarejo sino posiblemente en toda la Sierra. Digna de la España de 1911, no de los tiempos en que vivimos. Todo ello con la colaboración plena de los grupos políticos con representación municipal que, unos por acción y otros por omisión, contribuyeron a ponerle el lazo rosa al esperpento. Todos, menos el PSOE  –y sin que sus motivaciones fueran realmente el interés público-, han arropado al promotor, asegurándose de que gana lo más posible. Y para comprobar quién votaba qué y estar seguro de que todos nuestros “representantes” se alineaban debidamente, firme el ademán, como reza el viejo himno, el propio promotor hizo acto de presencia en el Pleno y si situó, bien visible, en primera fila.

La metodología utilizada por los Servicios Técnicos municipales, que le ha ahorrado los 68.000€, es perfectamente correcta en su desarrollo, pero adolece de un defecto en su origen: la valoración inmobiliaria utilizada como referencia.

La fórmula catastral del método de valor residual estático es:

V_v  = 1,4 (V_r + V_c) Fl

de donde se deduce que:

V_r  = (V_v : 1,4 – V_c) Fl

en la que

V_r  =  valor residual del terreno por m²

V_v =  valor venta del producto inmobiliario por m²

V_c =  valor o costo de construcción por m²

Fl  =  factor de localización que, salvo en circunstancias especiales, se considera 1,00, puesto que tanto el valor de Hacienda como el de mercado toma en consideración la zona.

Para determinar el valor o costo de construcción, los Servicios Técnicos utilizan un baremo de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la CAM, del que obtienen un V_c = 781,864€/m².

Para determinar el valor en venta del producto inmobiliario susceptible de ser construido en la parcela a valorar, los Servicios Técnicos determinan un valor mínimo de referencia según el baremo de la Consejería de Economía y Hacienda, obteniendo un valor de 473.760€. Sin embargo, éste no es el valor en venta (V_v) que requiere la fórmula, puesto que los valores de Hacienda son invariablemente inferiores a los de mercado. Además, tal como se hace constar en la alegación formulada por Colmenarejo Mejor, el Art. 24.1.a del RD Legislativo 2/2008 (texto refundido de la Ley del Suelo), que es de aplicación en este caso, al tratarse de suelo urbanizado con edificaciones en situación de ruina física, establece que “se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler. La referencia utilizada por los Servicios Técnicos municipales ha sido por el precio mínimo y todos los fundamentos de la alegación han sido ignorados por el Pleno municipal, que la ha desestimado sin siquiera molestarse en exigir un informe jurídico debidamente argumentado.

Una consulta, al alcance de todo el mundo, a la firma especializada Instituto de Valoraciones nos da un valor (V_v) de 2.112€/m². Y aplicando esta cifra a la tabla utilizada por los Servicios Técnicos tendríamos un valor hipotético de la vivienda en venta de 714.700€.

Aplicando estas cifras a la fórmula utilizada por los Servicios Técnicos V_r=(V_v:1,4-V_c) Fl, tendríamos

V_r = (2.112 : 1,4 – 781,864) 1,00 = 726,707€/m²

Y homogeneizando dicho valor del mismo modo que lo hacen ellos, es decir, aplicando un coeficiente de 1,5 por cambio de uso, obtenemos

V_r = 726,707 x 1,5 = 1.090,061€/m²

Por lo que el valor de cesión de aprovechamiento que debería recibir el Ayuntamiento de Colmenarejo es de

254,41 m² x 1.090,061 = 277.322,44€

Valoración municipal    = 209.248,66€

Diferencia                    =    68.073,78€

Los vecinos deben saber como votaron las distintas formaciones ese convenio de ejecución, presentado a toda velocidad en el último Pleno de la legislatura, dando a los grupos políticos solo una hora para estudiar la única alegación presentada, para asegurarse de que el nuevo gobierno que salga de las elecciones se encuentre todo “atado y bien atado” sin que haya posibilidad de que cambien un pelo que pueda afectar negativamente al pobre y sufrido promotor. Hay que hacer constar que la votación no trataba de Mercadona sí o Mercadona no, ni siquiera de si iba a ésta o aquella ubicación. Se trataba solo de la compensación que el pueblo iba a recibir a cambio del monumental negocio que el Ayuntamiento había proporcionado graciosamente al conocido promotor local.

Pero el PP se abstuvo una vez más, en coherencia, según dijo, con su línea anterior en las votaciones previas; cosa que es cierta, pero no coherente, dado que se abstuvieron la primera vez, hace más de dos años, alegando que tenían dudas de la legalidad del proyecto. En todo este tiempo no han intentado aclarar esas dudas; porque, si lo hubieran hecho y descubierto su legalidad, habrían tenido que votar a favor; o, en caso contrario, votar en contra y denunciarlo. Pero han preferido mantener su decisión en un acomodaticio limbo y ser coherentes con su incoherencia. Si el PP hubiera pensado en los intereses del pueblo, habría votado NO a ese convenio urbanístico y forzado la firma de otro menos beneficioso para el promotor. El PSOE también ha mantenido su línea y votado en contra, alegando que solo les gustaba recalificar terreno público. La Concejala no adscrita votó SI, a pesar de que no se había cumplido el requisito legal de darle acceso al expediente y, por tanto, no tenía idea de lo que votaba. Se lo decimos aquí, por si se siente con ganas de defender sus vulnerados derechos e impugnar el acuerdo, al mismo tiempo que le recordamos que dio su voto afirmativo a privar al pueblo de 68.000€. El resto del equipo de gobierno, APIC e IU, votaron a favor del convenio en su redacción original y por tanto también en contra de los intereses del pueblo. Nada nuevo en ello, los cuatro años de legislatura están plagados de actos contra los intereses del pueblo. Lo más sorprendente es el voto de VICO porque ese partido sí ha defendido hasta ahora los intereses de los vecinos. ¿Qué pudo hacerle rendirse esta vez sin resistencia a los argumentos del equipo de gobierno? Máxime cuando, en cualquier caso y gracias a la abstención del PP, el voto de VICO no habría conseguido frenar la aprobación del convenio. ¿Qué ha podido hacer que VICO participe abiertamente en algo que va en perjuicio del municipio? ¿Y por qué? ¿Teme incurrir en el enfado del promotor y ha preferido quedar bien con él antes que con el resto de los vecinos? Se ha abierto una duda y un interrogante. El pueblo merece una explicación aunque, como suele ocurrir en estos casos, probablemente nunca sepamos la realidad de los hechos.

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